Venda de imóvel usado cai 8,27% no estado de São Paulo, mas locação sobe 2,16%

As vendas de imóveis usados registraram em agosto a primeira queda depois de três meses sucessivos de crescimento no Estado de São Paulo. O recuo foi de 8,27% em relação a aulho, segundo pesquisa feita com 890 imobiliárias de 37 cidades pelo CRECI-SP (Conselho Regional de Corretores do Estado de São Paulo).
A locação de casas e apartamentos cresceu 2,16% em agosto comparado a aulho e no ano acumula alta de 24,34%. A locação cresce desde maio.
O índice CRECI-SP, que mede o comportamento dos preços dos aluguéis novos e dos imóveis usados negociados pelas imobiliárias pesquisadas mensalmente pelo CRECI-SP, registrou queda de 2,38% em agosto – mês em que a inflação oficial foi de 0,87%, a maior alta para um mês de agosto em 21 anos.
A queda de vendas em agosto não deve indicar tendência, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CRECI-SP, que chama atenção para o resultado anualizado. “Nos oito primeiros meses deste ano, o saldo acumulado de vendas está positivo em 23,09%, o que é um feito relevante considerando a crise econômica que o país vive com desemprego elevado, inflação em alta, baixo investimento, juros em alta, instabilidade política e institucional.” – ressalta.
Esse conjunto de fatores impacta a renda das famílias, mas Viana Neto vê possibilidade de melhora neste final de ano e início do próximo com o pagamento do 13º salário, eventuais bônus e os ganhos extras com o Natal e o Ano Novo. “Essa renda extra poderá ser o complemento que falta para dar a entrada num financiamento e também para alugar ou trocar de casa.” – justifica. “Além disso, o mercado imobiliário tem uma dinâmica própria de expansão natural movida pelo déficit habitacional e crescimento da população.”
Um estímulo poderoso capaz de dar às famílias condição de comprar a casa própria poderá vir da Caixa. Segundo o presidente do CRECI-SP, “a Caixa já chegou a financiar quase 90% dos imóveis usados aqui em São Paulo e é esperado que retome seu papel de liderança para impulsionar o crescimento de todo o mercado imobiliário, já que a venda de um imóvel usado acaba levando à compra de um novo”.
A pesquisa de agosto registra que a Caixa financiou 17,5% das casas e apartamentos vendidos, metade do que emprestaram outros bancos (35,33%). O encolhimento da participação da Caixa fica ainda mais evidente na comparação com outro dado do levantamento, o das vendas feitas com pagamento à vista e que somaram 44,25% do total.

Usado até R$ 400 mil
A queda de 8,27% nas vendas de agosto comparada a julho foi resultado do desempenho negativo registrado em duas quatro regiões que compõem a pesquisa CRECI-SP: a Capital (-21,57%) e o Interior (16,57%). Houve crescimento modesto no Litoral (+1,06%) e nas cidades de Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco, na grande São Paulo (+2,07%).
Imóveis usados com preço de até R$ 400 mil foram os líderes de venda em agosto, com 53,17% do total de unidades negociadas pelas 890 imobiliárias consultadas nas 37 cidades do Estado. Por faixa de preço, 66,05% custaram aos compradores até R$ 5.000,00 o metro quadrado.
“No momento em que na Capital estão vendendo apartamentos em construção de 40 metros quadrados por R$ 10 mil, R$ 11 mil o metro quadrado, fica evidente que o imóvel usado continua sendo um bom negócio”, destaca Viana Neto. Ele ressalta que tanto na Capital quanto no Interior “o usado é em média entre 30% e 40 mais barato que um similar novo e geralmente tem mais espaço”.
Foram vendidos no Estado mais apartamentos (64,84%) do que casas (35,16%). Segundo as imobiliárias consultadas, os descontos que os donos dos imóveis concederam sobre os preços que inicialmente pediam foram em média de 7,4% para aqueles localizados em bairros de áreas nobres, de 7,51% para os de bairros centrais e de 6,4% para os de periferia.
Nas cidades da região do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco, os imóveis mais baratos vendidos foram casas de 3 dormitórios em bairros centrais de Santo André, com preços médios entre R$ 2.032,09 e R$ 3.409,09 o metro quadrado. O mais caro foi apartamento de 3 dormitórios em bairro nobre de Osasco, a R$ 9.875,00 o metro quadrado.
No Interior, foram as casas de bairros centrais de Bauru com 3 dormitórios os imóveis de menor preço final médio vendidos em Agosto: entre R$ 1.388,89 e R$ 2.045,45 o metro quadrado. Em Araraquara a pesquisa registrou o maior preço: R$ 8.750,00 o metro quadrado de casa com 3 dormitórios em bairro nobre.
No Litoral, segundo a pesquisa CRECI-SP, o imóvel mais barato custou ao comprador R$ 1.578,95 o metro quadrado – casa de 2 dormitórios em bairro da periferia de Praia Grande. Santos registrou maiores preços – apartamentos de 1 dormitório no centro da cidade foram vendidos por valores entre R$ 3.857,14 e R$ 19.722,22 o metro quadrado.

Aluguel de até R$ 1.200,00 tem 59% dos novos contratos
A pesquisa CRECI-SP com 890 imobiliárias de 37 cidades do Estado apurou que o aumento de 2,16% no número de imóveis alugados em agosto no Estado de São Paulo foi puxado pelas cidades da região formada por Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco (alta de 13,97%), Litoral (+ 7,55%) e Capital (+1,01%). No Interior houve queda de 2,33%.
As mesmas imobiliárias relataram ter encerrado contratos de aluguel equivalentes a 77,78% das novas locações, por razões financeiros (55,85% desse total) e por mudança de residência e outros motivos (44,15%). A inadimplência em Agosto foi de 4,53%, 7,79% a mais que os 4,21% de Julho.
O aluguel mensal de até R$ 1.200,00 predominou nos novos contratos de agosto (59,15% do total), segundo a média apurada nas quatro regiões que compõem o levantamento. Foram alugados mais casas (52,79%) do que apartamentos (47,21%).
Os descontos que os donos dos imóveis concederam sobre os valores que inicialmente pediam pela locação foram em média de 9,8% em bairros nobres, de 8,96% em bairros centrais e de 9,95% nos bairros de periferia. A maioria das novas locações (75,47%) é de casas e apartamentos de bairros centrais das cidades, com o restante distribuído entre bairros de periferia (17,88%) e de regiões nobres (6,65%).
A forma de garantia de contratos mais tradicional no mercado de locação, o fiador pessoa física, foi adotada em 36,94% dos novos contratos, seguida pelo seguro de fiança (29,9%); pelo depósito de três meses do preço do aluguel (19,52%); pela caução de imóveis (9,03%); pela locação sem garantia (3,13%); e pela cessão fiduciária (1,49%).

Mais caros, mais baratos
Em 12 meses, de setembro do ano passado até agosto, o preço médio do aluguel no Estado variou conforme as regiões onde os imóveis alugados estão localizados.
Segundo a pesquisa CRECI-SP, em bairros nobres das cidades pesquisadas o aluguel médio teve queda de 2,45% ao baixar de R$ 2.730,48 para R$ 2.663,61. Em bairros das áreas centrais das cidades, houve aumento de 5,6% com o aluguel subindo de R$ 1.281,83 em setembro de 2020 para R$ 1.354,40 em agosto. Nos bairros de periferia, o aluguel baixou de R$ 990,65 para R$ 947,75 nesse mesmo período, queda de 4,33%.
Nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco, o aluguel mais barato – R$ 450,00 mensais – contratado em agosto foi o de casas de dois cômodos em bairros centrais de Diadema. O mais caro foi o de apartamentos de 4 dormitórios em bairros nobres de São Bernardo, alugados por R$ 5 mil mensais.
No Interior, o aluguel mais barato foi de R$ 250,00 por casas de 1 dormitório em bairros da periferia de Araçatuba. O mais caro foi registrado em São José dos Campos, com apartamento de 4 dormitórios em bairro nobre da cidade alugado por R$ 8.250,00 mensais.
No Litoral, a pesquisa CRECI-SP encontrou em Santos tanto o aluguel mais barato quanto o mais caro. Apartamentos de 1 dormitório na região central foram alugados por preços entre R$ 550,00 e R$ 3.000,00. Em bairro nobre da cidade, apartamento de 4 dormitórios foi alugado por R$ 7 mil mensais.